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美元债回潮 房企冲击年初汇率窗口

文/和讯网 2018-01-12 08:00:00 0 0

 

  本报记者 张敏北京报道

 

  进入2018年,面对可以预见的销售困境,以及大量债务到期的压力,房企的融资动作骤然密集。

 

  近期,碧桂园、龙湖、泰禾、金科、富力、时代地产等房企纷纷发布公告,显示公司拟发行或已完成发行美元债务,合计发债规模达到42.5亿美元。越秀地产也于上周宣布,拟以配售基金的方式筹资约3.77亿港元。相比之下,人民币融资动作寥寥。

 

  随着国内融资环境的收紧,从2017年开始,房企境外融资的规模和所占比重就出现上升。中原地产的统计显示,2017年房企境外融资合计388.6亿美元,同比上涨176%。

 

  1月11日,有分析人士指出,促成本轮美元债发债热潮的,还有年度销售数据向好,以及美元汇率下降的因素。

 

  上述两个因素未必长期存在,但国内融资环境偏紧的现状很难在短期内改变。机构和房企人士都认为,房地产企业的偿债高峰期已经到来,其融资动作还将在2018年持续。尽管海外融资并不会成为资金来源的主体,但这一渠道的重要性将越来越高。

 

  3300亿债务压力将至

 

  碧桂园控股有限公司于2018年1月10日早间公告,拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据,利率分别为4.750%和5.125%。

 

  同日,泰禾公告称,将在境外公开发行美元债券,募集资金不超过10亿美元。首次发行的4.25亿美元债券,利率已经确定:3年期票面年息为7.875%,5年期票面年息为8.125%。

 

  时代地产也于1月10日早间宣布,将发行2021年到期的5亿美元优先票据,利率为6.25%。

 

  龙湖地产在1月9日表示,已成功发行共8亿美元的优先票据,其中,5.25年期的3亿美元票据,票息为3.9%;10年期的5亿美元票据,票息为4.5%。金科1月9日宣布,拟在境外发行总额不超过10亿美元债券。

 

  早前的1月5日,富力宣布发行2023年到期的1亿美元优先票据(额外票据),利率为5.875%。并将与2017年11月17日发行的5亿美元优先票据(初始票据)合并组成单一系列。

 

  在不到半个月的时间里,上述6家企业的发债总规模就达到42.5亿美元,发债密度和力度不可谓不大。

 

  这种密集的融资动作,被认为是2017年的延续。

 

  由于内地资金成本偏低,房企曾在2016年进行了大量境内融资。进入2017年,随着楼市调控政策的强化,内地融资渠道收紧,房企的融资规模一度下降。但从2017下半年开始,融资规模再度回升,但在融资结构上,海外融资占比明显提升。

 

  1月11日,中原地产首席分析师张大伟指出,虽然过去两年房企销售状况良好,但由于拿地和开发规模较大,对于资金的需求仍然庞大。加之2018年大量原有债务到期,使得企业迫切需要补充资金。“2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”张大伟说。

 

  前华远地产(600743,股吧)董事长任志强也在2017年年中表示,2010-2014年的5年期间,房企新增债务只有8000多亿,而在2015-2016年两年间,新增债务就达到8500亿。他估算,到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年则达到4700亿。

 

  根据前述房企的公告,其发债的目的大多在于“调整公司债务结构、拓宽融资渠道、满足资金需求”。其中,碧桂园将此次融资用于提前赎回旧债。龙湖则表示,“此次美元债的成功发行,将令龙湖地产的借贷成本进一步降低,债务结构进一步优化,财务实力提升至更高水平。”

 

  考虑到庞大的资金需求,可以预见,类似的融资动作还将持续。

 

  万科在1月5日发布公告称,董事会审议通过议案,同意授权公司在不超过人民币350亿元的范围内发行直接债务融资工具。这笔资金“将用于满足公司生产经营需要,调整债务结构,补充流动资金及(或)项目投资(例如长租公寓)等用途”。按照这一节奏,万科也将很快有实质性的融资动作。

 

  争抢汇率窗口期

 

  在上述融资案例中,以美元融资为主的海外渠道成为主要方式,这同样延续了去年以来的房地产融资特征。

 

  受楼市调控加码的影响,2017年下半年以来,银行贷款、信托、基金等国内融资渠道不断收紧,这曾造成房地产融资规模一度下滑。到2017年四季度逐渐恢复时,海外融资的占比已经大幅提升。

 

  其中,除美元外,还有部分港币融资。2018年1月2日,越秀地产公告称,拟通过配售越秀房产基金的方式,筹资约3.77亿港元,用作一般营运资金。

 

  大部分受访者认为,楼市调控力度不会在短时间内有所放松,因此,国内融资渠道也很难在短期内松动。

 

  泰禾的一笔融资记录似乎证实了这一点。2017年9月6日,泰禾曾发布公告称,拟公开发行不超过人民币26亿元(含26亿元)的公司债券,期限不超过5年(含5年)。到今年1月2日,深交所固定收益信息平台显示,该笔申请的状态为“中止审核”。

 

  有分析认为,房企选择在近期集中发行美元债,应是考虑到了汇率变化的因素。

 

  2017年,美元兑人民币汇率大幅走低,从2016年底的6.9633跌至2017年9月的6.4345。此后虽有小幅反弹,但从2017年12月开始又震荡下行,并跌至今年年初6.5上下的水平。

 

  1月11日,某匿名券商人士向21世纪经济报道记者表示,汇率下跌带来的成本优势,构成了房企发行美元债的时间窗口。对于债务置换的企业来说,此时发债融资,能够最大限度地拉低整体融资成本。

 

  上述人士还表示,房企正陆续发布2017年全年的销售业绩,除销售规模增长外,其资金负债状况也随之改善。此时启动发债的时机在于,利空消息相对不多,债券利率得以控制。他预计,到4月份的年报发布期之后,还会出现新一轮的海外融资热潮。

 

  据悉,龙湖和碧桂园正发债的同时,均进行了对前期债务的置换。与被置换的美元债务相比,此次发债的利率下降了超过2个百分点。

 

  事实上,在房企的资金来源中,海外融资的占比并不高。根据申万宏源(000166,股吧)的统计,银行贷款和销售回款是房企的主要资金来源。在商品房销售增速较高的年份,销售回款在房企到位资金中的占比可达60%以上。

 

  但由于可以预见的“小年”到来,今年的销售回款的到位率恐怕难以保证。加之银行贷款也因信贷政策从紧难有实质性松动,分析人士认为,海外融资的重要性将继续提升。

 

  1月11日,有房企人士向21世纪经济报道记者透露,从2017年下半年开始,总部就向各区域公司强化“回款率”的指标,从而在年末的时点上优化资产负债表。但他认为,按照现有的调控力度,金融机构对购房者的资质审核周期和放款周期较长,很难保证较高的回款率。

(责任编辑:何一华 HN110)
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