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政府真能让房价崩溃吗?看看澳大利亚怎么说

文/腾讯财经 2017-01-05 09:59:59 0 0

据Dailyreckoning报道,旧年过去,新年又来。


真是有趣,新旧交替仿佛总是如此。


不出所料,362天后还会再来一次。


然而,并不是每件事都像日历那样可预测。即便是日历也可能会发生变化。我们对1582年初有多少人预测日历将在那一年从儒略历向格里高利历转变感到好奇。


意思就是,有些时候不可预测的和不在预期内的事情会发生。不会经常发生,但是的确会发生。


不管喜欢与否,我们都认为2017年将会发生更多不在预期内的事情。


那么除了澳大利亚房价之外,还有哪些是我们应该关注的可能会发生“意外”的地方?


根据彭博社的报道,在写给客户的报告中,澳大利亚联邦银高级经济学家迈克尔•沃克曼指出,“2016年,澳大利亚房价以7年来最快速度上涨,主要归因于创记录低位的利率助燃了房产需求,(尽管很多分析人士警告称这样的房价上涨或是不可持续的)。根据房地产信息机构CoreLogic3日发布的数据,澳大利亚2016年全国房价平均涨幅为10.9%,创下2009年以来最大涨幅。2015年,澳大利亚全国房价平均涨幅为7.8%。CoreLogic的数据还显示,自2016年年初以来,澳大利亚房价呈现跳升轨迹,平均涨幅接近6%。同年5月和8月,澳大利亚央行两次将利息下调至创记录低位,为的是能刺激通货膨胀。同时,澳大利亚央行收紧贷款限制,旨在给过热的房地产市场降温。不过,现实数据表明,降息产生了副作用——提振了原本已经过热的房地产市场。”


我们都很清楚,即便没有哈佛经济学学士学位,你也有可能知道降息将会拉高房价。只不过,我们并不确定“房价上涨是降息的副作用”的这种说法是否公正。


举个例子,砍掉某人脑袋的副作用是有可能导致此人立即死亡。如果那构成了一种“副作用”,那么它应该就是副作用了。但是,我们更愿意认为,它是一种直接影响。


当然,问题在于:事实上有些人多年来一直预测澳大利亚房价会崩溃——接近10年。


那么,这样的预测看起来如何?


基于澳大利亚房价尚未崩溃的事实,我们认为这种预测看起来并不怎么样。


但是,正如你所了解的,我们经常寻找一线希望——尤其是当我们千方百计想要摆脱糟糕预测时。我们将会绕过关于崩溃的预测,转而预测崩溃发生时的规模会有多大。


政府真能让房价崩溃吗?


我们不支持政府干预和房地产市场有关的事情。没有人能坚称政府在澳大利亚房地产市场泡沫迅速膨胀的过程中未扮演主要角色。


首套房购买者补助金和土地开发限制,只是政府操纵房地产市场的两个方面而已。对于那些为政府干预欢呼的人,以及认为澳大利亚政府永远都不会允许房价崩溃的人来说,别那么肯定。


当政治潮汐转变时,政府通常也会转变对房地产市场的干预举措。


政府不愿意叫停房价上涨,因为它已经从“婴儿潮一代”受益。房价的上行,让“婴儿潮一代”的财富增加。


然而,情况很快会发生变化吗?“婴儿潮一代”即将退休,而且人数越来越少。这可能意味着他们想要兑换自己的“房产芯片”,为的是能够在银行账户里有一大笔钱。


麻烦的是,“婴儿潮一代”很快将会意识到同龄人越来越少并不一定意味着自己可以发一笔房产横财。决定把自己的四室一厅换成两室一厅的“婴儿潮一代”夫妇,将会意识到两室一厅的价格并不是四室一厅的一半。


如果“婴儿潮一代”想要呆在他们已经住了30年或40岁的房子里,他们将会意识到之前的是土地。他们或许也能以100多万美元的价格卖掉自己的四室一厅。不过,随后可能发生的事情是,他们不得不花掉80万美元或者更多钱来买一套两室一厅住。扣除中介费、印花税、搬家费,“婴儿潮一代”夫妇如果能剩下15万美元存入自己的退休账户,就已经算是幸运的了。


基于这个原因,如果联邦和州政府在澳大利亚房地产市场扮演更具干预性的角色,就不是一件令人惊讶的事情了。


我们的赌注是,政府将会引进出租限制,还可能会针对面积较小的户型推行价格管控。这里隐藏的逻辑是,此举将保护大户型房产(绝大多数为“婴儿潮一代”所有),同时拉低小户型房产的价格——首套房购买者和退休“婴儿潮一代”渴望的户型。


此类政策将会迫使投资者走出低端房地产市场,从而拉低价格,为新购房者提供低价。


然后,政府可能会说,房东不能收取超过某个定额的房租,而房租必须是房产价值的百分之多少。如此一来,房租价格上涨将停止,同时在低利率环境下租房收益率将下滑。


当然,如此疯狂的计划都有预期的和非预期的结果。不过,千万不要认为这类干预或其他干预举措不会出现。


根据彭博社的报道,“2016年,新加坡的房价下跌3%,为连续第三年下跌,主要归因于该国政府推行了不可动摇的房地产降温举措。在截止2016年12月31日结束的三个月内,一项追踪私人住宅价格的指数环比下跌0.4%。新加坡政府已经暗示,该国政府不愿意取消从7年前开始实施的房地产收紧举措,因为先要避免国内房地产市场再次过热。在低利率和来自外国买家的需求导致房价将过快过高上涨的担忧升温之后,新加坡政府推行了更多购房限制,其中包括将债务偿还比例最高限额控制在借款人月收入的60%,以及上调购房印花税。新加坡房价已经较比2013年的峰值下跌了11%,同时销量已经减少至当年的一半。”


很明显,如果政府真的想要叫停房价上涨,并且相信这么做不会在伤害自己的选举支持率,那么毫无疑问未来的政府很高兴进行干预,人为地将价格压低。


为什么不呢?


政府是因政治原因拉高房价。因而,不要天真地以为相反的事情不可能发生。


价格一直在上涨


与此同时,伴随着房价的不断上涨,股市价格也在不断上涨。


什么时候会结束?肯定会结束,只是时间早晚的问题。(米娜)


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标签: 外汇 澳新 澳元